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天天最新：广州卖家夫妻一方签字的房屋买卖合同，可以起诉继续履行吗？

来源：法务网 时间： 2023-06-26 18:57:46


(相关资料图)

张静律师解答：要看另一方是否知情，是否同意。如买家有证据证明卖家夫妻另一方知情并同意，就可以起诉继续履行，要求强制过户。如没有证据，则不能强制过户，只能要求赔偿违约金。如下面这个案件，有证据证明卖家的配偶是知情并同意的，法院最终判决强制过户。

判决书节选：

关于合同效力问题。涉案房屋的权属人为刘卖家和陈卖家，刘卖家、陈卖家以陈卖家不知情或不同意而主张涉案的合同无效。《物权法》（已失效，现为《民法典》）第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第一款“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据上述规定，即便作为房屋共有权人的陈卖家未在《存量房买卖合同》及2份《补充协议》上签名，也不影响上述合同的效力。故对于刘卖家、陈卖家关于涉案合同无效的抗辩，本院不予采纳。涉案合同对于当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

关于涉案合同是否应当继续履行的问题。此问题为本案的核心问题。一方面，涉案房屋是刘卖家、陈卖家共同所有，而陈卖家并未签署《存量房买卖合同》及2份《补充协议》。因此，涉案合同是否应当继续履行，首先就应当审查陈卖家对梁买家与刘卖家之间关于涉案房屋的买卖是否同意或事后进行了追认。从本案事实上看，梁买家与刘卖家在签订《存量房买卖合同》后办理了网签手续，双方是因递交过户资料时，陈卖家的委托书公证不符合要求而导致涉案合同没有履行。而在此之后，刘卖家通过微信将陈卖家关于委托书及其公证、认证等资料发给梁买家。而在陈卖家的上述资料中，尤其是陈卖家于2020年6月24日向中国使领馆申请认证时提交的“申明书”中可以看出，陈卖家对于梁买家与刘卖家之间关于涉案房屋买卖的事宜是知晓的且同意的。梁买家与刘卖家签订涉案合同出售涉案房屋,陈卖家知情且同意,继续履行涉案合同并未损害陈卖家的合法权益。同时，梁买家提交的证据证明其具有购买涉案房屋的购房资格，其提交的存款证明也证明其可以一次性支付购房款，故梁买家作为买受人具备了履行合同的条件。而涉案房屋本身也不存过户的法律障碍。因此，综合上述两方面，梁买家要求继续履行合同的主张，合法有据，本院予以支持。

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